[SWOT분석] 센텀 남천2구역 삼익비치 재건축 7억 분담금 사업성은 ?

광안대교에서 바라본 남천2구역 삼익비치 재건축

남천2구역 삼익비치 재건축 SWOT분석(Strengths 강점, Weaknesses약점, Opportunities기회, Threats위협)해보기 입니다.

남천2구역 삼익비치 재건축 분양신청 안내서(출처 : 남천삼익재건축조합, fmkorea.com 샤크릴)

[재건축 소유 전용면적 84㎡ 기준 조합원분양 개발이익비례율 100%, 할인율 8%, 종전감정평가약 약10억원, 신축 전용면적 84㎡ 분양가 약18억원, 3.3㎡ 당 조합원 분양가 4500만원, 일반분양가4900만원, 추가부담금 약7억원]

일단 시장에서는 최근에 남천2구역 3지구 삼익비치 재건축의 2022. 10. 5. 사업시행인가 기준으로 한 조합원 분양신청에서 시공사 GS건설의 자이 분양예정아파트 전용면적 84㎡에 적용하면 3.3㎡당 조합원 분양가는 4,500만(일반분양가4900만원) 할인율 8%, 분양가는 17억 원 935만 원이고, 자기자본에 대한 개발이익율 비례율100% 기준으로 조합원이 부담해야 하는 추가분담금은 6억8195만 원이며, 분양가에 추가분담금을 뺀 기존 전용면적 84㎡ 소유 종전감정평가액이 10억2740만 원인 셈인데, 이는 3.3㎡당 감정평가액이 3,021만 원 입니다. 현재 조합원들 중에는 감정평가액이 거래시세보다 30% 저평가되었다며 일부 반발하고 있기도 합니다. 현재 남천삼익비치 재건축은 여러 문제로 서울 강남의 종단위 지구단위계획변경 용적률 상향(3종일반에서 준거거지 일반상업지 변경)이나 추가적인 대지지분이 없는 상황으로 일반분양이 없어 조합원 추가부담금이 높은 상황입니다.

네이버 부동산 시세

일단 부동산경기 활황일때 22년 10월 5일 사업시행인가를 받아 기존 건물의 종전감정평가액의 매매거래사례에 의해  10억원의 평가액은 나왔는데, 작년 부동산경기 활황기 때 호가시세 15억원에서  20%~30% 정도 낮게 최근 거래되고 있는데, 호가를 제외한 사업시행인가 공람 2020년 초반기 매매 기준으로 감정평가 되고 있는 상황입니다. 

2022. 10. 5. 남천2구역 삼익비치 재건축 사업시행인가 고시 및 공문

수영구고시_제2022-85호_2022-10-05_고시문.pdf

2.08MB

 

* SWOT분석(Strengths 강점, Opportunities기회)

- Strengths 강점 : 하이엔드 오성급 수준의 아파트 퀄러티와 센텀 위치

일단 강점은 서울 강남 다음으로 하이엔드급 아파트들이 재개발, 재건축이 많이 일어나는 부산 센텀권역에 있는 곳으로 하이엔드 센텀 위치에 해당되어 장기적으로 퀄러티가 높은 지역에 해당 되며, GS건설과 조합이 설계,마감재,인테리어,커뮤너티시설 등 역시 하이엔드급 오성급 호텔 수준으로 계획하고 있어, ESG지속가능한 개발의 쾌적성을 가진 퀄러티가 있어 장기적으로도  

 

 

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- Opportunities 기회 : 저평가된 상황을 타개하기 위한 고품질화 설계변경

현재 부동산 거품의 시대에 상당히 거래가격이 다운되고 있는 상황인데요. 앞으로 시장의 강력한 압박에 의해  지속적저평가 될 가능성이 높고, 이런 경우 고가격 시장성에 부합한 설계변경으로 향후 주변 하이엔드 재개발, 재건축 트랜드에 따라 하이엔드가 없는 GS건설이 고퀄러티 지명도를 높이기 위해 업그레이드 될 가능성이 높습니다.

- Weaknesses약점 : 하이엔드 브랜드 없는 GS건설의 특화설계의 한계

현재 부동산시장은 거품의 시대를 거치면서 일반시장에서 고급화 시장으로 진화의 과정을 겪고 있는데요. 삼성물산 래미안과 GS건설 자이의 경우 별도의 고급화 브랜드 하이엔드 없이 특화설계로 대응하고 있는 한계가 있는데요. 즉 차별성 없는 경우 장기적 관점에서 시장에 일반 브랜드가 동반 도태될 경우 상당히 위험한 마켓 포지션인데요. 과연 강남과 센텀에 하이엔드로 승승장구하는 브랜드와의 장기적 경쟁에서 우위를 가질 수 있는가에 고민스러운 부분이 약점으로 보입니다.

-  Threats 위협 : 삼익비치의 고질적인 문제 특수지질, 해수면 상승, 설계변경에 따른 엄청난 추가부담리스크

출처 : 남천삼익재건축 조합

 삼익비치재건축은 태생적 바다가 전망을 가지고 있는 장점인 동시에 최근 불거지고 있는 기후온난화 해수면 상승, 일광기장활성지진단층파쇄대선에 있는 특성 상 특수지질로 인한 엄청난 추가공사비와 부담금 리스크가 있고, 공사 진행 중에도 이런 난관을 만나 상당한 어려움이 있어 보이는데요. 하이엔드 브랜드가 아니어서 특화설계로 인한 상당한 추가부담금 리스크가 향후 조합원들에게 비대위, 내부분쟁의 리스크가 상당히 높은 상황입니다. 과거 반GS파 비대위가 상존하고 있는 만큼 내부분쟁으로 인한 사업지연리스크도 상당해 보입니다. 현재 이런 점을 상쇄하기 위해 후분양을 선택하려고 하는데요. 후분양시 조합원들에게 하이엔드급의 경우 상당한 금융지원을 해줘야하는데, 현재 GS건설의 사정상 어려움이 예상입니다.

 

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