[재개발,재건축 투자가이드 - 화제의 대법원 판결] 일대 파란을 불러온 부산 온천4구역 조합원 분양권 다물권자 사건 상세 살펴보기

● 요지 : 재개발 조합설립 후에 1인 조합원의 다수 건물 등 물건 중 일부를 양도한 한 경우 대표조합원에게만 분양권이 있지 않고 그 지분을 취득한 자도 분양권 있다라는 학동4구역의 광주고법 및 대법원(2020두35325 선고 2020.05.28 심리불속행기각, 광주고법 2020. 1. 23. 선고 2018누6446 판결) 판결 확정이 된 바 있습니다.

그런데 이후 최근 이를 뒤집어 분양권 없다는 온천4구역에서 대법원의 직접 상세 심리 판결(대법원 2023. 2. 23. 선고 2020두36724, 부산고등법원 2020. 2. 12. 선고 2019누23845 판결)이 처음 나왔습니다.

[대법원 2020두36724 판결 : 주택재개발사업 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 수인이 소유하게 된 경우에는 원칙적으로 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가진다고 보아야 한다.]

 

(1) 온천4구역 대법원 판결문 

대법2020두36724 판결.pdf

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(2) 학동4구역 광주고법 판결문(대법원은 심리불속행기각으로 상세 판단이 판결문에 없슴) 

광주고법2018누6415 분양권확인청구.hwp

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●  영향 : 조합설립이후에 여러 채를 소유하고 있는 다물권자의 대표조합원이 양도를 할 경우 대법원 판결에 따라 투기적 양도로 보아 조합원지위를 인정받지 못하게 시장에 일대 혼란의 상황에 처해져 있습니다.

• 대법원 2023. 2. 23. 선고 2020두36724 판결문 상세내용

구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제19조 제1항은 “정비사업(시장·군수 또는 주택공사 등이 시행하는 정비사업을 제외한다)의 조합원은 토지등소유자(주택재건축사업의 경우에는 주택재건축사업에 동의한 자에 한한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다.”라고 규정하면서, 제1호에서 ‘토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때’를, 제2호에서 ‘수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때(이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 본다)’를, 제3호에서 ‘조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때’를 규정하고 있다. 한편, 구 도시정비법 제48조 제2항 제6호는 관리처분계획의 내용에 관하여, “1세대 또는 1인이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.”라고 규정하고 있다. 구 도시정비법 제19조 및 제48조 제2항 제6호는 2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정되었다. 종래에는 ‘토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때’에만 조합원의 자격을 제한하였으므로, 조합설립인가 후 세대분리나 토지 또는 건축물소유권 등의 양수로 인해 조합원이 증가하여 정비사업의 사업성이 저하되는 등 기존 조합원의 재산권 보호에 미흡한 측면이 있었다. 이에 2009. 2. 6. 개정된 구 도시정비법 제19조 및 제48조 제2항 제6호는 일정한 경우 수인의 토지등소유자에게 1인의 조합원 지위만 부여함과 동시에 분양대상자격도 제한함으로써 투기세력 유입에 의한 정비사업의 사업성 저하를 방지하고 기존 조합원의 재산권을 보호하고 있다. 이와 같은 구 도시정비법의 규정 내용과 취지, 체계 등을 종합하여 보면, 주택재개발사업 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 수인이 소유하게 된 경우에는 원칙적으로 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가진다고 보아야 한다. 나. 원심은, 제1심 공동원고 ○○○은 이 사건 정비사업 구역 내 부산 동래구 (주소생략) 집합건물 중 13세대를 소유하다가, 피고의 조합설립인가 후 그중 12세대의 소유권을 원고 등 12인에게 양도한 사실을 인정한 다음, 위 ○○○과 원고 등 12인은 1인의 조합원 지위에서 1인의 분양대상자 지위를 가진다고 판단하였다. 다. 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 분양대상자의 판단기준에 관한 법리를 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친잘못이 없다.

 

●  문제점, 대처 및 구제방안 : 일단 대법원은 공공, 공익사업의 영역이 재개발,재건축이 투자, 투기적인 요소로 지나치게 확대되지 않도록 상세한 판단을 한 바가 있는데요. 문제는 지금과 같은 미분양의 상황에서는 최근 현실감에 동떨어진다는 것 입니다.

분양이 되지 않아 천문학적인 추가부담금과 공사비를 부담해야하는 조합이 자칫 파산의 위기에 처할수도 있는데요. 이런 경우는 이러한 다물권자, 공유자의 지분에 대해서도 분양권을 인정해줘야 하지 않나 싶은데요.

즉 분양권에 대해서 이런 부분들은 재량을 조합 및 인가행정청에 주는게 맞아 보이는데요. 헌법에서는 명확성 원칙, 포괄입법금지원칙에 따라 불명확한 이부분에 대해서 법원의 해석보다는 현실성 맞게 법개정의 필요성이 있어보입니다.

 

또한 정비구역지정 특허권의 (강학상) 실효를 막기 위해 중대한 정비사업예정시행시기의 정비구역변경으로 인해 특허권의 갱신(변경) 즉 풀체인지의 경우에도 헌법적으로나 현실적으로 특허권의 지나친 남용의 소지가 있으므로 이런 경우에는 분양권을 인정해줘야 하고, 이런 경우 등의 사유가 향후 법원, 헌법(헌재)의 새로운 판단이 필요해보입니다.